El Gobierno nacional estableció un nuevo beneficio fiscal para los propietarios de inmuebles. Este lunes, reglamentó la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos obtenidos por los alquileres de viviendas destinadas a casa habitación.
La decisión fue oficializada mediante el Decreto 406, publicado este lunes en el Boletín Oficial. El mismo fue firmado por el presidente Javier Milei; el jefe de Gabinete, Manuel Adorni; y el ministro de Economía, Luis Caputo.
De esta manera, la exención rige para las rentas generadas desde el 1° de enero de 2026. Incluye alquileres, subalquileres y montos cobrados por muebles o servicios asociados. También se reglamentaron beneficios para determinadas ventas y transferencias de inmuebles.
Impuesto a las Ganancias, exención y salto en la rentabilidad
Entre las modificaciones, se busca dar exactitud sobre qué alquileres de inmuebles gozarán del beneficio de la exención del pago de Ganancias. Así, establece que se entenderá por “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
Según el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), la rentabilidad neta de algunos propietarios podría mejorar hasta 64%. El Instituto destacó que “el nivel de rentabilidad esperado es vital para la generación de oferta en un mercado. La rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en dólares”.
Además, el IARAF señaló que “dado un valor del inmueble de u$s70.000 y un valor supuesto de alquiler mensual de $550.000, la rentabilidad bruta anual de alquilar, al tipo de cambio actual, equivale a 6,46%. A esto hay que restarle la comisión inmobiliaria y los tributos, obteniendo en primer lugar una rentabilidad bruta después de la comisión del 5,8% y luego la rentabilidad neta de tributos para cada uno de los propietarios”.
El efecto de la reforma depende de su aplicación según el régimen impositivo: quienes tributan la alícuota máxima del 35% tendrían una mejora del 64% en su rentabilidad neta, pasando del 3,19% al 5,22%. Por otra parte, aquellos que tributan al 13% percibirían un aumento del 17%, incrementándose de 4,47% a 5,22%.
Por otro lado, para los inscriptos en el régimen de monotributo, la rentabilidad anual similar en 5,17%, apenas por debajo del 5,22% proyectado para los autónomos beneficiados.
Críticas de BDO al Decreto 406: diferencias entre reglamentación y legislación
Alberto Mastandrea de BDO presentó en un documento señalamientos a la reglamentación de la baja de Ganancias en el Decreto 406. Afirmó que «es una medida favorable cuyo alcance la reglamentación se ocupó de relativizar. La exención existe, pero sujeta a condiciones que el legislador no escribió».
Mastandrea señala que «la reglamentación es el instrumento mediante el cual el Gobierno precisa cómo debe aplicarse una ley, pero en este caso fue más allá de la mera aclaración: incorporó condiciones que el legislador no había establecido. El decreto definió “casa habitación” como la vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita, tres calificativos que modifican sensiblemente el alcance del beneficio».
A su vez, aseguró Mastandrea que el primer recorte, y el de mayor envergadura, es de carácter subjetivo. Afirmó que «Mientras la ley no distinguía la condición del propietario, el decreto reservó la exención a las personas humanas y a las sucesiones indivisas. Las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas y continuarán tributando».
Por otra parte desde BDO resaltaron que el segundo recorte deriva de los tres calificativos, que trasladan el beneficio del propietario a la situación personal del inquilino. Destacaron que bajo la nueva definición, para que el dueño no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar. De ese modo, situaciones cotidianas quedan al margen del beneficio sin una justificación clara.
De esta manera, subrayó Mastandrea que en numerosos casos, «el propietario no conoce —ni dispone de medios para verificar— si su inquilino es dueño de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente. No obstante, de ese dato ajeno dependerá que deba o no ingresar el impuesto. La ley nunca le había impuesto indagar en la situación habitacional del locatario para acceder al beneficio; el decreto, en los hechos, lo hace».
Por último, el documento de Mastandrea concluyó que «cuando el Congreso sanciona una ley, el Poder Ejecutivo puede reglamentarla, pero no emplear esa facultad para restringir lo que la norma concedió».
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