Los créditos hipotecarios volvieron a abrir una posibilidad para quienes buscan comprar una vivienda, aunque el sueldo mensual sigue marcando buena parte del acceso. En el Banco Nación, cobrar los haberes en la entidad o hacerlo en otro banco cambia de manera importante el ingreso necesario.
Para una propiedad de u$s100.000, la diferencia entre ambos casos es amplia y también pesa el plazo elegido. Antes de llegar a la aprobación hay otro requisito difícil de esquivar: contar con una parte del valor de la vivienda ya ahorrada.
Requisitos de ingresos para clientes del banco vs. no clientes
Cobrar el sueldo en el Banco Nación tiene un efecto concreto sobre la cuota. Para esos clientes, la tasa nominal anual es del 6%. Quienes no acreditan allí sus haberes enfrentan una TNA del 12%.
Con 20 años de plazo, la primera cuota para un cliente es de $917.649. Ese valor obliga al grupo familiar a acreditar $3.670.595 netos por mes, mientras que los titulares deben aportar al menos $1.835.297.
A 30 años, la cuota baja a $811.476 y el ingreso familiar requerido queda en $3.245.905. El mínimo correspondiente a los titulares pasa a $1.622.952.
Para quienes no cobran sus haberes en la entidad, los números suben. A 20 años, la primera cuota llega a $1.172.657 y hacen falta $4.690.627 mensuales entre titulares y codeudores. Una familia necesita rozar los $4,7 millones netos por mes para financiar u$s75.000 de una vivienda de u$s100.000.
Los titulares deben acreditar por su cuenta al menos $2.345.313. A 30 años, la cuota baja a $1.095.472, pero el ingreso familiar exigido todavía queda en $4.381.890, con un piso de $2.190.945 para los titulares.
Cobrar el sueldo en el banco o hacerlo en otra entidad llega a pesar casi tanto como el plazo elegido. En algunos casos, la diferencia supera el millón de pesos mensuales para acceder al mismo monto de financiamiento.
Cuánto dinero se necesita tener ahorrado antes de solicitar el préstamo
El sueldo puede alcanzar y, aun así, la operación seguir lejos. El Banco Nación financia hasta el 75% del valor de la propiedad, por lo que el comprador debe llegar con el resto cubierto.
Sobre una vivienda de u$s100.000, el préstamo alcanza hasta u$s75.000. Los otros u$s25.000 tienen que salir de los ahorros.
Ese monto puede convertirse en uno de los principales obstáculos. Una familia puede cumplir con el ingreso mensual, superar la evaluación crediticia y tener margen para una cuota cercana al millón de pesos, pero todavía necesita haber reunido una cuarta parte del valor de la propiedad.
Los u$s25.000 tampoco contemplan necesariamente todos los gastos de la compra. A la operación pueden sumarse costos relacionados con la constitución de la hipoteca, además de la evaluación final que hará el banco sobre los ingresos y el perfil crediticio del solicitante.
La regla del 25%: cómo se calcula la cuota máxima según tu sueldo
El límite que ordena todos estos números es el 25%. La cuota inicial no puede superar ese porcentaje de los ingresos netos computables del grupo familiar.
Una cuota cercana a $1 millón lleva así el requisito de ingresos hacia los $4 millones mensuales. Los $917.649 para clientes a 20 años exigen unos $3,67 millones, mientras que los $1.172.657 para quienes no acreditan haberes en la entidad elevan el piso a casi $4,7 millones.
El banco permite sumar hasta dos titulares y dos codeudores para alcanzar ese nivel de ingresos. Los titulares deben aportar al menos el 50% del monto requerido.
Extender el crédito a 30 años baja la primera cuota y reduce el ingreso necesario para calificar. El capital sigue expresado en UVA y las cuotas se actualizan junto con el valor de esa unidad.
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