La vuelta del crédito hipotecario trajo la posibilidad de comprar una propiedad a largo plazo. El nuevo programa impulsado con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES contempla préstamos de hasta 150.000 UVA, con plazos que pueden llegar a 30 años.
Si bien los bancos van a definir las condiciones finales para cada cliente, existe la regla central sobre que la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos familiares. Además, las entidades pueden financiar el 100% de la propiedad o exigir un anticipo y prestar hasta el 75%.
Requisitos de ingresos familiares y opciones de financiación a 20 y 30 años
El programa establece un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,5%. A partir de ahí, cada banco puede ofrecer distintas alternativas. Si uno se basa en un inmueble de u$s75.000, las cuotas iniciales para financiar el 100% de la propiedad quedarían de esta manera:
- 20 años y UVA + 7%: cuota inicial de $889.655 e ingresos familiares de $3.558.622
- 20 años y UVA + 7,5%: cuota de $924.418 e ingresos por $3.697.673
- 30 años y UVA + 7%: cuota de $763.435 e ingresos familiares por $3.053.739
- 30 años y UVA + 7,5%: cuota de $802.348 e ingresos por $3.209.395
Si el banco financia solamente el 75%, habría que poner un anticipo de u$s18.750 y pedir un préstamo equivalente a u$s56.250. En ese caso, las estimaciones serían:
- 20 años y UVA + 7%: cuota de $667.241 e ingresos por $2.668.967
- 20 años y UVA + 7,5%: cuota de $693.313 e ingresos por $2.773.255
- 30 años y UVA + 7%: cuota de $572.576 e ingresos por $2.290.304
- 30 años y UVA + 7,5%: cuota de $601.761 e ingresos por $2.407.046
La cifra final va a depender de las condiciones ofrecidas por cada banco. Además, hay que recordar que la cuota UVA no queda fija en pesos. El capital se actualiza según la evolución de la UVA, que está vinculada a la inflación, y sobre ese saldo se aplica la tasa de interés.
Inversión segura: las mejores zonas para comprar por USD 75.000
El programa no establece zonas específicas donde sea mejor comprar, ni diferencia las condiciones del crédito, según la ubicación de la propiedad. Con un presupuesto de u$s75.000, la alternativa disponible va a depender del mercado inmobiliario de cada ciudad, del tipo de vivienda y del valor por metro cuadrado de la zona elegida.
Por eso, antes de avanzar con el crédito, el comprador va a tener que analizar qué propiedades entran dentro de ese presupuesto y comparar su valor con el monto máximo que el banco esté dispuesto a financiar. El precio también es importante porque la entidad será la encargada de evaluar la operación y establecer las condiciones concretas del préstamo.
¿Conviene financiar el 100% o aportar un anticipo en dólares?
La diferencia más importante está en el monto de la cuota y en los ingresos que hay que demostrar. Financiar el 100% de una propiedad de u$s75.000 permite comprar sin tener que pagar u$s18.750 de entrada. Sin embargo, eso implica pedir un préstamo mayor y afrontar una cuota inicial más alta.
En el ejemplo a 30 años con una tasa de UVA + 7%, financiar todo el inmueble llevaría la cuota inicial a $763.435. Si se aporta el 25% y se financian u$s56.250, bajaría a $572.576, lo que implica una diferencia de $190.000 mensuales en la primera cuota. También cambia el requisito de ingresos, porque en el primer caso, una familia necesitaría demostrar $3,05 millones mensuales, mientras que con un anticipo del 25% el requisito bajaría a $2,29 millones.
Entonces, aportar dólares propios reduce tanto el monto financiado como la cuota inicial y el ingreso necesario para acceder. Pero, financiar el 100% evita aportar un anticipo, aunque obliga a asumir una deuda mucho mayor que se va a actualizar durante toda la vida del crédito según el valor de la UVA.
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