¿Es buen momento para sacar un crédito hipotecario UVA? Qué opinan los expertos y qué hay que entender antes de hacerlo
En ese contexto, el Gobierno anunció un esquema para canalizar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES hacia los bancos, con el objetivo de ampliar el fondeo hipotecario y limitar el costo de las nuevas líneas a UVA más 7,5%. La medida llega, además, en un momento particular para la relación entre inflación y dólar.
Después del fuerte salto cambiario de fines de 2023, el tipo de cambio oficial comenzó a avanzar a un ritmo mucho más moderado que el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Como resultado, la UVA se encareció mucho más que el dólar y la relación entre ambas variables alcanzó niveles históricamente elevados, lo que hoy permite que cada unidad de crédito compre relativamente más dólares y, por esa vía, más vivienda valuada en moneda estadounidense.
En este contexto, los inversores se preguntan si hoy es un buen momento para sacar un crédito UVA, cuánto puede aportar el nuevo fondeo y qué cambios en inflación, dólar o tasas podrían hacer que esa ventaja se mantenga o se revierta.
El nuevo fondeo podría ampliar la oferta, pero con limitaciones
La primera cuestión para quien evalúa sacar un UVA es cuánto puede cambiar realmente la oferta a partir del nuevo esquema oficial. La medida apunta a resolver uno de los problemas históricos del sistema hipotecario argentino, ya que los bancos suelen captar fondos a plazos mucho más cortos que los 20 o 30 años de duración de una hipoteca.
Para Federico González Rouco, economista senior de Empiria, el anuncio puede generar un impulso, aunque una parte del fondeo probablemente reemplace recursos que las entidades ya consiguen por otras vías. “No me imagino que estos aproximadamente 20.000 créditos que podrían fondearse vayan a traducirse íntegramente en crédito adicional”, explicó.
Según detalló, bancos como Ciudad o Nación recurrieron este año a obligaciones negociables para conseguir fondos y prestar, por lo que ahora podrían reemplazar parte de esas emisiones por una fuente más barata, simple y ágil.
González Rouco remarcó que la comparación debe hacerse a escala nacional. “El año pasado hubo aproximadamente 44.000 operaciones a nivel nacional, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires se ubicaron entre 13.000 y 15.000”, aclaró, mientras estimó que durante 2026 el total podría ubicarse en la zona de las 30.000.
Para Andrés Salinas, economista y docente de la UNLAM, la medida también debe evaluarse dentro de un problema más estructural. En este sentido, explica que “Argentina se caracteriza por tener ventanas de créditos hipotecarios. Cada aproximadamente 10 años aparecen, duran uno o dos años y de nuevo el sueño de la casa propia pasa a ser para una minoría aún más chica”, señaló.
Por eso, celebró que cualquier iniciativa orientada a reducir esa intermitencia va en la dirección correcta. Sin embargo, advirtió que el nuevo fondeo no elimina las restricciones del lado de la demanda.
Si bien mejora la liquidez disponible para los bancos, “aún queda mucha demanda insatisfecha y la gran mayoría no cumple con los requisitos para poder acceder a un crédito UVA”. Allí entran no solo las condiciones formales exigidas por las entidades, sino también la estabilidad laboral y la capacidad del hogar para atravesar escenarios económicos adversos.
Además, el efecto no sería inmediato. Al respecto, Salinas calculó que la medida podría sumar esos 20.000 créditos, aunque advirtió que la instrumentación llevará tiempo. “Recién vamos a ver altas de deudores hipotecarios en diciembre o inclusive enero, ya que los trámites tardan aproximadamente tres meses en promedio”, estimó.
La relación entre UVA y dólar representa una oportunidad
El segundo punto pasa por el momento de entrada. Actualmente, la UVA se encuentra cerca de $2.094,86 y el dólar oficial ronda los $1.510, lo que deja una relación próxima a u$s1,39 por UVA, frente a un promedio histórico cercano a u$s0,82. Vista a la inversa, un dólar compra hoy unas 0,74 UVA, cuando históricamente compró cerca de 1,07.
Para González Rouco, ese desvío constituye una señal favorable para quien toma deuda indexada para comprar un activo valuado en dólares. “Que actualmente esté tan alta, en torno a 1,40, representa una oportunidad”, sostuvo. Su argumento es que la relación ya se encuentra en niveles extremos y podría corregir parcialmente durante los próximos años.
Esa corrección no necesita ser abrupta para generar una diferencia. “Podría corregir, por ejemplo, un 10%. Y una corrección del 10%, en términos patrimoniales del crédito, implica una reducción de la relación entre la deuda y el valor del inmueble”, explicó González Rouco. En otras palabras, una depreciación del peso más rápida que la actualización de la UVA puede reducir el peso de la deuda cuando se la compara con una propiedad valuada en dólares.
Salinas coincide con la oportunidad, aunque considera más intuitivo mirar la relación al revés. “Hoy con un dólar comprás 0,74 UVA y el promedio histórico está en 1,07. Por lo que hoy es un buen momento para tomar un crédito en UVA, ya que vas a poder comprar más dólares que en el promedio histórico”, afirmó. De todos modos, aclaró que esa conclusión surge exclusivamente de la relación entre ambas variables y no alcanza por sí sola para decidir si conviene endeudarse.
Por eso, plantea una administración activa del préstamo. “La estrategia debería ser pagar la cuota y ahorrar e invertir en dólares para esperar el momento en que la devaluación pase a la inflación”, explicó. Como la UVA incorpora la variación de precios con rezago, esos episodios pueden generar ventanas en las que resulte conveniente precancelar parte o la totalidad del saldo.
Salinas utilizó la primera ola de créditos UVA para mostrar la magnitud que puede alcanzar ese efecto. Según explicó, una persona que hubiese tomado en 2016 un préstamo equivalente a u$s80.000 podía haber encontrado hacia mediados de 2020 una oportunidad para cancelarlo por alrededor de u$s30.000. En cambio, si simplemente continuaba pagando las cuotas sin aprovechar ese descalce, hacia 2025 podía volver a registrar una deuda superior a u$s90.000. Por eso, alertó que “este es un crédito que, si no hacés nada durante toda la vida del mismo, podés tener un costo de oportunidad gigante”.
No hay una tasa mágica y el principal límite está en los ingresos
El tercer interrogante es dónde aparece el punto a partir del cual el crédito deja de convenir. En esto, ambos especialistas coinciden en que no existe una tasa única aplicable a todos los hogares.
“No existe un valor específico a partir del cual deje de convenir tomar un crédito hipotecario, porque eso depende mucho de la situación personal de cada tomador”, expresó González Rouco. Como ejemplo, recordó que llegaron a existir líneas cercanas a UVA más 15%, pero en esos casos el principal problema no era solamente el costo acumulado, sino la barrera inicial para ingresar. “La cuota inicial directamente podía resultar impagable”, profundizó.
Salinas también pone el centro en la situación individual. “Depende mucho de tu situación, de tu ingreso y de cómo ajusta”, explicó. Un trabajador cuyo salario se actualiza regularmente con la inflación, con estabilidad y capacidad de ahorro, enfrenta un riesgo muy diferente al de una familia cuyos ingresos se ajustan una vez al año o que tiene menor margen frente a una pérdida de empleo.
Aun así, considera que las tasas actuales no son necesariamente incompatibles con el grado de desarrollo del mercado argentino. Como comparación, señaló que en Chile las hipotecas pueden ubicarse alrededor de 5% por encima de la inflación, dentro de un sistema donde el crédito hipotecario representa cerca de 20% del PBI. En Argentina, en cambio, ronda apenas 1,5%. Por eso, “hablar de tasas reales del 7% no parece tan disparatado para el mercado argentino, que está recién dando los primeros pasos”.
En ese sentido, tampoco espera que el nuevo esquema provoque una baja abrupta del costo de los créditos efectivamente otorgados. Según explicó, BBVA y Banco Nación concentran cerca del 80% de las operaciones y ya ofrecen tasas próximas a UVA más 7%, por lo que el mayor impacto podría aparecer en la cantidad y disponibilidad del fondeo antes que en una reducción drástica de tasas.
El verdadero riesgo aparece cuando la evolución de la cuota se despega de los ingresos del hogar. “Lo importante para que el sistema UVA funcione es que la macro esté ordenada y la moneda no sufra pérdida de poder adquisitivo por un período prolongado de tiempo”, sostuvo Salinas.
Si los salarios acompañan a la inflación y esta continúa descendiendo, agregó, la proporción del ingreso destinada a pagar la cuota debería mantenerse relativamente estable. Si esa relación se rompe, el crédito puede volverse difícil de sostener aun cuando la tasa inicial parezca razonable.
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